کردنیوزبلاگ

میترا یافتیان

مسکن به عنوان یک کالای اساسی که سال هاست از دسترس خانواده های کم درآمد و دهک های سه الی پنج درآمدی دور مانده و تامین مسکن مناسب برای اقشار با درآمد متوسط در حد تهیه مسکن استیجاری امکان پذیر بوده است، اما در دولت نهم با اعلام شعارهای مهرورزانه دولت در بخش های مختلف، در حوزه مسکن تبدیل به مسکن مهر شد تا حمایت جدی از خانه دار شدن اقشار کم درآمد و نه بی درآمد جامعه صورت گیرد.البته این طرح که به زعم بسیاری از کارشناسان طرح جدیدی نبود و براساس اهداف برنامه چهارم توسعه و نیز در طرح جامع مسکن با ابعاد کوچک تر مورد توجه قرار گرفته بود اما با رویکرد غیرمنطقی دولت نهم در ابعادی بسیار وسیع به اجرا درآمد آنچنان که در اغلب مصاحبه ها و نشست های خبری مسوولان و متولیان دولتی مسکن مهر نیز از وسعت اجرایی شدن آن در سراسر کشور به شگفتی یاد کرده اند.این درحالی است که نه تنها طرح مسکن مهر از قدرت اجرایی لازم برخوردار نبود بلکه سایر بخش های اقتصادی مرتبط که قرار بود برای اجرای موفق این طرح، با دولت هماهنگ شوند، از شتابی که وزارتخانه های تعاون و مسکن در شناسایی واجدین شرایط و واگذاری زمین های دولتی به آنها داشتند، عقب ماندند.به طور کلی اتخاذ سیاست های دولت در سال های اخیر موجب شد به دنبال افزایش ناگهانی قیمت مسکن در سال های 87-85 از نیمه دوم سال گذشته بازار ساخت و ساز در کشور راکد شده و موجب شود قیمت مسکن به طور متوسط 30 درصد کاهش یابد؛ هرچند این کاهش قیمت ها در بازار رهن و اجاره مسکن بسیار ناچیز بود.با این وجود و در شرایطی که کشور در آستانه انتخابات دهمین دوره ریاست جمهوری قرار دارد و از طرفی ارائه سیاست کارا برای بهبود اوضاع بازار مسکن یکی از بخش هایی است که کاندیداها روی آن مانور تبلیغاتی دارند، سراغ کمال اطهاری کارشناس حوزه مسکن و عضو هیات علمی تدوین برنامه های بخش مسکن در برنامه های توسعه رفتیم و پیرامون وضعیت کنونی بازار مسکن و چشم انداز پیش روی آن به گفت وگو نشسته ایم که مشروح آن در ادامه می آید.

---

سایه رکود تورمی بر بخش مسکن

-با توجه به اینکه طرح مسکن مهر بعد از دو سال همچنان مراحل آزمون و خطا را طی کرده و به نتیجه نرسیده است و از سویی در شرایط کنونی برخی وضعیت بازار مسکن ایران را راکد می دانند و برخی معتقدند تا اواخر امسال بازار مسکن مجدداً دچار شتاب قیمت ها در زمینه خرید و فروش می شود، اوضاع این بازار را چطور ارزیابی می کنید؟

به واقع بازار مسکن در یک رکود زمینگیرشده به سر می برد و زمینگیر شدن آن هم به این خاطر است که بخش عمده سیستم یارانه یی را که دولت نهم در کیسه داشت، به سمت بازار مسکن سرازیر کرد اما سازوکار لازم را برای تولید انبوه مسکن فراهم نیاورد، در نتیجه این یارانه ها به جای حل مشکل مسکن بر میزان تورم افزودند و بخش های دیگر به خصوص صنعت از نقدینگی لازم بی بهره ماندند. برای اجرای طرح مسکن مهر نیز بخش عمده یی از زمین های ذخیره شهری را میان مردم توزیع کرده است به طوری که تاکنون به بیش از یک میلیون و 200 هزار خانوار متقاضی، زمین دولتی واگذار شده است. همچنین دولت آنچه را می توانست از سوی نظام بانکی کشور به لحاظ ارائه تسهیلات بسیج کند مصروف کرد اما به رغم تمامی این تلاش ها، تا اسفندماه سال 87 در مقابل حرکت برای تولید یک میلیون واحد مسکونی در کشور، در عمل فقط مراحل تکمیلی برای 40 هزار واحد مسکونی در حال انجام بود.

بنابراین این تفنگ که بسیاری می گفتند خالی است را دولت به هر صورت شلیک کرد و خالی بودن آن به اثبات رسید و مشخص شد طرح مسکن مهر با این شیوه اجرایی که دولت نهم در پیش گرفت نه در افزایش تولید مسکن و نه در کاهش قیمت ها برای گروه های متوسط به پایین تاثیری ندارد؛ گروه هایی که در اثر تورم و بیکاری درآمدشان روزبه روز کاهش می یابد. علاوه بر این، اقدامات دیگری هم در طول دوره دولت نهم انجام شد، مثلاً دولت در جریان تصویب طرح جامع شهر تهران در اسفندماه سال 87، به ظرفیت جمعیت پذیری شهر تهران که در طرح جامع 9 میلیون نفر تعیین شده بود بالغ بر 20 درصد افزود اما این هم گشایشی در رونق بخش مسکن ایجاد نکرد. در حالی که تعداد متقاضیان روز به روز در حال افزایش است اما به این دلیل که طی سال های قبل بازار مسکن در کشور، خصایل یک بازار کارآمد مسکن را نداشته است و برنامه های موجود هم نمی تواند این خصایل را به آن ببخشد، به رغم این افزایش تقاضا، در بخش مسکن رونقی به وجود نمی آید. اول اینکه مهم ترین خصلت در بخش مسکن این است که مسکن با قیمت مناسب تولید شود یعنی مسکن تولیدشده، رابطه متعارفی با سطح درآمد سالانه یک خانواده داشته باشد. اما هم اکنون قیمت یک مسکن متعارف حدود 10 برابر درآمد سالانه یک خانوار متوسط شهری است، در صورتی که حد قابل تحمل برای یک خانواده متوسط برای تامین یک مسکن متعارف حدود پنج برابر درآمد سالانه اوست تا بتواند با وام و پس انداز، بهای مسکن ملکی را با نسبتی قابل تحمل از درآمدش تامین کند، یا اجاره اش را بپردازد. پس در شرایط کنونی با وجود این فاصله، یک خانوار کم درآمد و حتی متوسط جامعه نمی تواند به دلیل جهش های قیمتی که قبلاً اتفاق افتاده است، از پس تامین چنین بهایی برآید. دوم اینکه مسکن متعارف باید در مکان مناسب تولید شود؛ یعنی در مکانی که به دلیل وجود اشتغال، تقاضای واقعی و نهایی برای مسکن وجود دارد. یکی دیگر از دلایل عدم موفقیت بخش مسکن به همین دلیل است که اگرچه در تهران حدود 17 درصد جمعیت کل کشور ساکن هستند اما حدود 40 درصد مسکن جدید در سال های گذشته در آن تولید شده است. در واقع مسکن در تهران برای ارزش دارایی و سوداگری تولید شده است نه برای مصرف، برای همین هم این تولید انبوه، مازادی را ایجاد کرده که به مساله رکود بازار مسکن دامن می زند. خصلت سوم این است که مسکن یک کالای انتزاعی نیست و هنگامی ارزش واقعی یا مصرفی پیدا می کند که در محل قرارگیری آن دسترسی به خدمات شهری لازم مهیا باشد. به طور نمونه می توان به شهر جدید هشتگرد یا پرند اشاره کرد که فاقد امکانات حمل و نقل سریع عمومی و خدمات رفاهی لازم برای مردم هستند و همین عوامل باعث می شوند تقاضا برای اسکان در چنین شهرهای جدیدی به وجود نیاید، هرچند در این مناطق مسکن تولید شده است، زیرا صرف تولید مسکن باعث نمی شود به نیاز سکونتی خانوار پاسخ گفته شود. البته همان طور که می دانید دولت در چارچوب طرح مسکن مهر، توزیع زمین دولتی به متقاضیان کلانشهرها را در شهرهای جدید پیش بینی و بر همین اساس واگذار کرده است اما به دلیل حمل و نقل ناقص در این مناطق، پذیرش جمعیت در شهرهای جدید به 10 درصد اهداف خود هم نرسیده است. در شهرهای دیگر نیز زمین واگذارشده دور از آب و آبادانی است، پس شکست این برنامه محتوم است. بنابراین مسکن متعارف باید از قیمت، تجهیزات و موقعیت مکانی مناسب برخوردار باشد، اما به دلیل اینکه بازار مسکن در ایران فاقد این خصایل است و برنامه هایی که تاکنون توسط دولت نهم عملی شده، از این قواعد علمی تبعیت نکرده، بخش مسکن به رکود تورمی وارد شده است.

رونق آخر سال مسکن بعید است

-شما همواره عنوان می کنید طی سال های اخیر اگر رونقی هم در بازار مسکن ایران حاکم شده، واقعی نبوده و براساس یک روندگیری قبلی که در 10 سال گذشته صادق بوده، اتفاق افتاده است. با این توضیح آیا دولت می تواند در شرایط کنونی که رکود بازار مسکن به عنوان یک امتیاز منفی در کارنامه عملکرد دولت نهم ثبت شده، رونقی هرچند تصنعی در این بازار به وجود آورد؟

این پدیده که دوران رونق طولانی تر از رکود است نه تنها در کشور ما بلکه در جهان همواره صادق بوده است اما با سیاست هایی که از سوی دولت نهم در کشور ما اتخاذ و اجرایی شده باید گفت هرچه گذشته، دوران رونق کوتاه تر و رکود طولانی تر شده است و دیگر ایجاد رونق تصنعی با وسط کشیدن پای بنگاه های معاملات املاک نیز ممکن نیست. ناگفته نماند که دولت در انتهای دو سال قبل پیش بینی کرد در سال بعد رونقی بر بازار مسکن ایران حاکم شود، این پیش بینی پارسال تکرار شد و اکنون برخی از رونق در پایان سال سخن می گویند. اما نه تنها آن گونه نشد بلکه این گونه هم نخواهد شد، به طور مختصر می توان گفت به این دلیل که نه تنها از سال پیش تاکنون که بحران جهانی آغاز شد درآمد نفت رو به کاهش رفت و بودجه عمرانی دولت کاهش پیدا کرد، بلکه در مقابل تورم نرخ بالایی پیدا کرد و هم اکنون حدود 20 درصد گزارش می شود و به این زودی هم کاهش پیدا نمی کند. آمار رسمی اعلامی از سوی بانک مرکزی نیز نشان می دهد طی سال های اخیر میزان شکاف طبقاتی و ضریب جینی در ایران فزاینده بوده است ضمن اینکه به هیچ وجه پیش بینی نمی شود به زودی درآمد نفت به حدود افسانه یی گذشته برسد. بودجه عمرانی دولت هم کاهش پیدا کرده و به تبع آن بیکاری در کشور رو به افزایش است از این رو به رغم 5/2 برابر شدن نقدینگی در دولت نهم، از سرعت گردش پول کاسته شده و بخش های مختلف دچار کمبود نقدینگی شده اند چرا که سرعت گردش پول وابسته به تولید و مصرف انبوه است.

اما با کاهش بودجه عمرانی، بخش عمده یی از کل فعالیت بخش ساختمان و نیز استفاده از کالاهای تولیدشده در ایران برای انجام اموری نظیر سدسازی و... کاهش پیدا کرده است، در بخش مسکن نیز شاهد کاهش تولید بوده ایم، از این رو نه تنها اشتغال در این بخش ها کاهش پیدا کرده بلکه صنایع و بخش های وابسته به آنها نیز تحت تاثیر قرار گرفته اند. واردات بی رویه کالا به کشور نیز بسیاری از صنایع را از دور خارج کرده و ورشکستگی ها هر روز تحت عناوین جدید اعلام می شود بنابراین شرایط فعلی این چشم انداز را نمی دهد که تا آخر امسال شاهد ازدیاد تقاضای موثر در بخش مسکن و به تبع آن رونق بخشی به بازار مسکن باشیم.

مضایق دیگری هم وجود دارد نظیر اینکه نقدینگی کافی برای صنعت وجود ندارد تا توسعه مناسب در بخش های مختلف آن صورت گیرد و از بحران بیرون بیاید. این در حالی است که در جهان تزریقات هزار میلیارددلاری برای رونق صنایع و بخش مسکن و... صرف می شود اما در کشور ما نه تنها امکان صرف چنین مبالغی به یکباره وجود ندارد، بلکه کمک های معمول هم به بخش های مختلف صنعت روند کاهنده یی پیدا کرده است، به همین دلیل پیش بینی نمی کنم تقاضای موثر به میزانی افزایش پیدا کند که موجب رونق بازار مسکن شود.

-به نظر شما سیاست های دولت کنونی موجب تغییر روند رونق و رکودهای طبیعی در بازار مسکن ایران بوده است؟

ببینید در دولت های گذشته تقاضای موثر رو به افزایش بود، به خصوص از دوره یی که دولت اصلاحات روی کار آمد، تقاضای موثر فزاینده و شکاف طبقاتی کاهنده بود. در آن دوره افزایش قیمت در بخش مسکن نه تنها برای داخل کشور بلکه برای ایرانیان خارج از کشور نیز امید منفعت را می آورد که این هم به رونق بخش مسکن دامن می زد اما همین افزایش قیمت ها به تدریج و افزایش های شدیدتر آن در سال های 85 و 86، که 30 تا 60 درصد در سال بود، به طور کامل بهای مسکن را از توان متقاضیان حتی در طبقه متوسط خارج کرد. با توجه به آنچه در بالا گفتم، امکان رونق درون زا در بخش مسکن وجود ندارد. بنابراین در حال حاضر رونقی را برای بازار مسکن بنده پیش بینی نمی کنم مگر اینکه در راس سیاست های دولت، تنش زدایی در سیاست خارجی قرار گیرد یعنی اینجا عامل اقتصادی نیست که خود به خود ایران را از بحران خارج می کند، بلکه عامل بسیار مهم دیگری به نام سیاسی باید به اقتصاد ما کمک کند. البته باید در بخش مسکن تغییرات اساسی در سیاستگذاری نیز به وجود بیاید که در جای خود می توان به آن پرداخت.

تجربه نشان می دهد در سال های قبل مثلاً طی سال های 77-76 که تنش های سیاسی موجب بازداشت کسانی نظیر شهردار وقت تهران و... شد، یک مرتبه بخش مسکن وارد رکود شد در حالی که قبل از آن بازار مسکن پررونق بود. همین عوامل باعث فرار سرمایه ها از کشور شد. اما وقتی تنش زدایی هم در داخل و هم در خارج از کشور با سیاست های آقای خاتمی صورت گرفت، زمینه مساعد و ورود سرمایه گذاری های انبوه در بخش مسکن، موجب افزایش قیمت ها شد که امید به افزایش سرمایه در آینده و نیز پاسخگویی به نیاز مسکن به عنوان یک کالای مصرفی را در میان متقاضیان این کالا زنده کرد. آن زمان هم نرخ های بهره در خارج از کشور پایین بود و هم ایرانیان مقیم خارج از کشور به دلیل تضمینی بودن ثبات نرخ ارز می توانستند در جو آرام شده کشور، سرمایه های خود را به داخل بیاورند و به عنوان متقاضی کالای سرمایه یی در بخش مسکن ایران وارد شوند. این مجموعه این امکان را می داد که با یک تحرک کوچک در بازار مسکن، به ساخت و ساز و خرید و فروش مسکن رونق بخشیده شود. اما در طول سال های دولت نهم این امیدها و تحرکات کمتر شده چرا که مقوله تنش های خارجی و به خصوص تحریم بانک ها این اعتماد را سلب کرد. همچنین مجموعه سیاست های ناسنجیده در این زمینه و در سایر زمینه ها نظیر اعلام ناگهانی و ضربتی طرح حذف یارانه از حامل های انرژی باعث شد خانوارها یک مرتبه با این تصور مواجه شوند که قرار است به زودی هزینه بسیار بالایی را بابت حوائج روزمره بپردازند آن هم هنگامی که امیدی به افزایش قیمت ها در بخش مسکن وجود ندارد. ضمن اینکه هر روز که می گذرد درآمد خانوارها به دلیل افزایش تورم و چشم انداز آینده در حال کاهش است. از این رو به لحاظ تنش ها و بحران های بین المللی احتمال زیادی وجود دارد که دولت نتواند ثبات نرخ ارز را برای آینده تضمین کند به این ترتیب ریال ارزش زیادی ندارد و مسکن نیز یک کالای ریالی است، بنابراین با بالا رفتن بهای ارز، ارزش دارایی اشخاص در حوزه مسکن کاهش پیدا خواهد کرد، پس دیگر مسکن حتی به درد بورس بازی هم نمی خورد.

این مسائلی است که اجازه نمی دهد با یک تکان کوچک در بازار مسکن، رونقی پایدار به وجود آید چون زمینه مساعد نیست و تا زمانی که سیاست های بعدی امیدی از ارائه تولید انبوه و ثبات بین المللی به دست ندهد، هیچ دولتی نمی تواند کاری بکند.

بی توجهی دولت به راه اندازی رهن ثانویه مسکن

-در جلسه ماه گذشته بانک مرکزی با سازمان بورس و وزارت مسکن، افتتاح اولین صندوق مسکن در کشور اعلام شد در حالی که پیش از این بسیاری از کارشناسان به ویژه شما بر راه اندازی بازار رهن ثانویه مسکن تاکید کرده بودید، البته دولت هم این برنامه را داشت اما تا امروز عملی نکرده. فکر می کنید چه عواملی موجب شد دولت چنین طرح هایی را به حاشیه رانده و صرفاً بر اجرای طرح مسکن مهر تاکید داشته باشد؟

به طور کلی اوراق ثانویه رهن اجازه می دهد در بخش مسکن همواره سرمایه کافی در دسترس باشد و دولت به جای تکلیف تسهیلات به بانک ها که آن هم برای دولت هزینه بر است، از پرداخت بی رویه تسهیلات و یارانه ها به بخش مسکن جلوگیری می کند. هر وام بلندمدت مسکن مانند تعهد پرداخت یک درآمد برای خریدار این اوراق است ضمن اینکه سوخت این وام ها هم در مقایسه با سایر وام ها بسیار اندک است بنابراین اگر یک موسسه مالی این وام بلندمدت مسکن را در شکل اوراق ثانویه رهن خریداری کند، مثل این است که تعهدی خریداری کرده که هر ماه درآمد معینی را به آن موسسه می پردازد. این یک سیستم عقلانی است و بلوغ بازار مالی را نشان می دهد. از سال 53 این طرح در ایران به صورت اولیه مطرح شد و بسیاری از ساخت و سازها نظیر شهرک اکباتان هم براساس مبنای اولیه این طرح بود.

در حقیقت شرط این کار، وجود تولید انبوه و صنعتی در کشور است در حالی که در این سیستم ناقص مسکن مهر به جای اینکه به انبوه سازان با شروط معین زمین های اجاری و اعتبارات لازم واگذار شود، تا برای انبوه مردم تولید انبوه مسکن کنند، زمین ها و وام های تکه تکه شده را به انبوه یک و اندی میلیونی مردم که در تعاونی های کوچک تکه تکه شده بودند، واگذار کردند تا محبوب القلوب شوند.

چنین سیستمی، اگر حاصلی داشته باشد، نه در بازار مسکن قابل فروش است و نه اعتماد بازار سرمایه را می تواند جلب کند چون این سیستم ناقص است، زیرا مسکن مهر مانند ماشینی کهنه است که تنها یک چرخ دارد؛ این ماشین را حتی بنگاه های معاملات املاک هم برنمی دارند.

باید توجه داشت در کشورهایی که نظام موفق رهن ثانویه دارند، برای وام های رهنی مسکن انواع تضمین ها توسط دولت ایجاد می شود، اما برای چه بخش هایی؟ آن بخش هایی که درآمدشان کم است و وام رهنی آنها ریسک دارد. در این نظام دولت به جای اینکه این همه هزینه های پراکنده را در بخش مسکن صرف کند، نیروی خود را در امور زیربنایی نظیر حمل و نقل سریع شهرهای جدید و دادن اعتبار به انبوه سازان خصوصی و تعاونی می گذارد و بخشی را نیز برای ایجاد نظام مالی کم درآمدها صرف می کند.

به این ترتیب در پرداخت یارانه هایی که به بخش مسکن اختصاص پیدا می کند، صرفه جویی شده و امکان بسته شدن سیستم بازار از لحاظ مالی با تولید انبوه فراهم می شود. ضمن اینکه وقتی شرکت های تولید انبوه به وجود می آیند، آنها هم می توانند با فروش سهام تشکیل سرمایه دهند و جذب سرمایه در بخش مسکن را به حداکثر برسانند.

در رابطه با بازار رهن ثانویه مسکن، توجه داشته باشید که اکنون حدود 30 درصد تشکیل سرمایه کشور مربوط به بخش مسکن است. حال ببینید چند درصد معاملات بورس وابسته به شرکت های فعال در حوزه مسکن است. این درصد بسیار ناچیز است و مربوط به یکی یا دو شرکت بسیار کوچک است. بنابراین به رغم این سهم 30 درصدی در سرمایه گذاری ها، هیچ اوراق و سهامی مرتبط با مسکن در بورس فروخته یا مبادله نمی شود. در عین حال در هر بازار مالی و پولی اگر بورس بازی شود، برای آن بازار مضر است. اخیراً همین سیاست های غلط مقررات زدایی بوش در امریکا باعث شد بر طبل خالی مسکن به عنوان یک دارایی کوبیده شود و در حوزه مسکن امریکا رکود به وجود آید و به بحران بینجامد. اما در نظر داشته باشید که ما چنین بازاری در ایران نداریم، چرا که آن اوراق رهنی که در بازار امریکا به فروش می رفت، نزدیک به 5/1 برابر تولید ناخالص داخلی امریکا بود، این حجم در طول 70 سال به وجود آمده و مقررات زدایی آن را آسیب پذیر کرده بود. اما ما حتی شروع نکرده ایم که نگران باشیم.

اصلاح الگوی مصرف در تخریب خانه ها

-به اعتقاد شما در کشور ما تولید چه میزان واحد مسکونی در هر سال نیاز است؟ آیا تولید 5/1 میلیون واحد مسکونی در سال برای پاسخگویی به انبوه تقاضاها که گفته می شود اوج آن در سال 92 است، موثر است؟

ببینید ما از لحاظ سطح زیربنایی تولیدشده در سال های اخیر به سطح پاسخگویی به نیازهای موجود در بخش مسکن نزدیک هستیم، به ویژه اگر به موضوعات نوسازی و بازسازی توجه کنیم. اما در ایران به دلیل رواج رانت جویی در بخش مسکن به عنوان کالای سرمایه یی، میزان تخریب بسیار بالاست در حالی که چنین اتلاف سرمایه یی در هیچ جای جهان اتفاق نمی افتد و یکی از موضوعاتی که به عنوان اصلاح الگوی مصرف باید مورد توجه قرار گیرد، همین میزان تخریب مسکنی است که در کشور در حال انجام است و باید جلوی آن گرفته شود.

این تخریب هم سرمایه گذاری هایی را که در گذشته انجام گرفته، نابود می کند و هم آسایش مردم را.

از سوی دیگر با هدف برنامه چهارم اگر متراژ بیش از نیم میلیون واحد مسکونی تولیدشده در ایران از حدود 120 متر مربع به حدود 100 متر مربع کاهش پیدا کند، همین میزان کاهش می تواند تمام تقاضاهای جامعه را پوشش دهد به خصوص اگر با تخریب واحدهای موجود همراه نشود.

مثلاً در شهری مثل تهران به میزان 30 درصد تولید مسکن، تخریب می شود بنابراین اگر این تخریب صورت نگیرد و در مقابل سطح متوسط تولید مسکن کاهش یابد، به میزان یک میلیون واحد مسکونی در کشور عرضه خواهیم داشت در حالی که نیاز ما حداکثر 700 هزار واحد مسکونی در سال است. در رابطه با وام های بادوام سازی مسکن روستایی هم می توان گفت اگرچه ارائه این نوع تسهیلات در برنامه چهارم توسعه پیشنهاد شده بود، اما بنا بود در ابتدا این طرح به طور محدود با ایجاد زمینه کمک های فنی از ناحیه بنیاد مسکن آغاز شود. اما یک مرتبه بدون اینکه زمینه سازی و نهادسازی فنی لازم صورت گیرد، با تصمیم دولت تعداد این وام ها به سه برابر رسید و طبق معمول روستاییان این وام ها را گرفتند و با آن ماشین، موبایل و... خریداری کردند. به همین دلیل روند واقعی بادوام سازی ها در مناطق روستایی هم سرعت اندکی داشته است.

در شهرها و مناطق دارای بافت فرسوده و اسکان غیررسمی هم که یک سوم مساحت شهرها را دربرمی گیرند، مشکل اساسی داریم. اسکان غیررسمی یا حاشیه نشینی هم رو به گسترش است اما در حالی که خطر زلزله های فاجعه باری چون بم، شهرهای ایران را تهدید می کند، بودجه و سازوکار لازم از طرف دولت برای شهرداری ها فراهم نیست. همچنین ما در شهرهای خود داریم غریب می شویم چرا که بافت های تاریخی ما در شهرها و روستاها نیز در حال تخریب است و حیات اجتماعی و اقتصادی انسان ها در این بافت ها رو به انحطاط است. در چنین شرایطی دولت از ارائه تسهیلات ویژه احیای اماکن تاریخی و دارای بافت باارزش امساک کرده و به مسکن مهر اختصاص داده است. سرمایه های کشور که در راستای اجرایی شدن طرح مسکن مهر به صورت پراکنده یی به حاشیه شهرها رفته، دور باطلی را در بازار مسکن ایران ایجاد کرده که انتظار وقوع زلزله نظیر بم و تخریب واحدها روی سر انسان ها دور از انتظار نیست. خانه های جدیدی هم که ساخته می شود، مقاوم نیست چون زمینه سازی لازم برای احداث ساختمان های بادوام صورت نگرفته است.

تاثیر سوء قوانین سلبی در حوزه مالیات بر معاملات

-بسیاری از منتقدان دولت نهم می گویند در این چهار سال که دولت طرح مسکن، مالیات بر معاملات و... را اجرایی کرده، به واقع وقت گذرانی کرده، در حالی که می توانست از رکود به وجودآمده حداکثر استفاده را ببرد و بازار مسکن را در ایران سامان بخشد. نظر شما چیست؟

نظیر همان مثالی که برای مسکن مهر زدم و گفتم این طرح مثل یک ماشینی است که یک چرخ دارد در مورد مالیات هم همین طور است. دولت باید اول زمینه سازی و مشوق های لازم برای تولید انبوه و صنعتی را فراهم می کرد بعد مالیات بر معاملات مکرر را به اجرا درمی آورد. نمی شود بدون زمینه سازی کافی برای تولید انبوه، بر معاملات این بخش مالیات بازدارنده یا سلبی وضع کرد اما متاسفانه وقتی این طرح در کشور ما اجرایی شد که رکود بر بازار مسکن حاکم شده و دیگر کسی نمی توانست سرمایه خود را از این بخش خارج کند و در تولید انبوه به کار برد. در واقع دولت با این کار یک قانون سلبی را پیش از وضع قوانین ایجابی به اجرا درآورده است و اجرای این قوانین باعث شدت بخشیدن به رکود مسکن و دامن زدن به شرایط حاکم بر بازار شد.

توجه داشته باشید این قوانین در چارچوب برنامه چهارم هم پیشنهاد شده بود اما بنا بود در مرحله اول زمینه تولید صنعتی فراهم و بازار رهن سر و سامان داده شود، پس از آن زمین ارزان و مشروط به انبوه، به انبوه سازان واگذار شده و زمینه تعامل میان شهرهای جدید با کلانشهرها از طریق فراهم آوردن دسترسی های سریع ایجاد شود.

به واقع هیچ یک از این برنامه ها یا قوانین ایجابی در بخش صنعت اجرایی نشد اما به شدت بر اجرای قوانین سلبی یا پراکنده کردن سرمایه گذاری ها تاکید شد.

اجرای کاریکاتوری از سیاست های دهه اول انقلاب

-در شرایط فعلی که دولت عرضه وام های خرید را توسط سیستم بانکی کشور محدود کرده و به دنبال افزایش ارائه تسهیلات ساخت به مردم است، آیا اتخاذ چنین سیاست هایی در طولانی شدن دوران رکود بازار مسکن در کشور تاثیرگذار است؟

بله، به واقع سیاست های دولت نهم کاریکاتور سیاست های دهه اول انقلاب است. در آن موقع به دلیل فرار سرمایه ها و نبود انبوه سازان، دولت زمین ارزان در بافت شهری، مصالح ارزان و وام های ارزان تولید به تعاونی های مسکن کارگری و کارمندی ارائه کرد؛ به این ترتیب بهای زمین و مسکن کاهش، اما تولید افزایش یافت و اکثریت مردم صاحب مسکن مناسب شدند که بنا به قانون اساسی حق آنها بود. اما دولت نهم بدون درک شرایط نوین، که پیشتر به آنها اشاره کردم، تقلیدی صوری از گذشته کرد و مردم را از برآورده شدن حق شان دورتر کرد. در حال حاضر مجدداً عرضه وام های خرید مسکن از سوی سیستم بانکی کشور کاهش و وام های تولید افزایش یافته است غافل از اینکه سیستم تولید مسکن در حال حاضر پیچیده تر شده و تعاونی های خلع الساعه نمی توانند مدیریت تولید مسکن کنند به همین دلیل نه تنها این نوع وام ها وضعیت مردم را بهتر نکرد بلکه پیچیده تر هم کرد و بر استمرار دوران رکود بازار مسکن خواهد افزود.

-گفته می شود با توجه به بحران جهانی، ایران بهترین فرصت برای سرمایه گذاری خارجی ها است، شما هم با این عقیده موافقید؟

موضوع تنش زدایی شرط خروج از این بحران در ایران است. باید سرمایه گذاری های خارجی در بخش های مختلف به طور مستقیم فراهم شود. اگر این سرمایه گذاری ها در بخش مسکن هم نباشد، مشکلی نیست زیرا چندان به نظر نمی رسد در بخش مسکن دچار مضیقه باشیم. باید در بخش هایی که می خواهیم در سطح جهانی رقابت کنیم، بدون لطمه به سرمایه داخلی، از سرمایه یا در واقع فناوری و بازاریابی خارجی بهره گیریم. در شرایط کنونی که سرمایه های کلانی در دست سرمایه گذاران کشورهای مختلف بلاتکلیف مانده و اوضاع اقتصادی اغلب کشورهای جهان در حال رکود است، بهترین فرصت برای دولت آینده است. البته اگر این فرصت با تداوم رفتار دولت نهم با دنیا، بر باد نرود.

-با این وجود شرط رونق بخشی به بازار مسکن ایران در شرایطی که دنیا با بحران جدی در بخش مسکن مواجه است، چیست؟

این را قاطعانه می گویم که از نظر من در این مقطع بین کسانی که امکان فراهم آوردن یک دستگاه یا ساز و کار کارآمد را در بخش مسکن داشته باشند، آقای موسوی اولویت دارند. اما این نظام منسجم باید بتواند دو شرط اساسی را فراهم کند؛ یکی اینکه با رژیم اقتصاد کلان کشور پیوند داشته باشد و اینها یک رابطه تعاملی و مثبت با هم داشته باشند و از سوی دیگر بتواند با کل سیستم تامین اجتماعی شامل بخش های مختلف اعم از بازنشستگی، کمیته امداد و... پیوند برقرار کند. به این مفهوم که یک سیستم برنامه ریزی کلان اقتصادی زبده و یک نظام تامین اجتماعی فراگیر در قاب یک سیاست اجتماعی منسجم و جامع جای گیرد که انواع یارانه هایی را که در ایران هزینه می شود و به هیچ وجه کم نیست اما به صورت پراکنده توزیع می شود، در جهت تولید سامان بخشد چرا که یکی از اشکالات اساسی در اقتصاد ما این است که نظام یارانه یی با نظام تولید پیوند ندارد و این پیوند نیاز به یک دستگاه نظری جامع، پرهیز از به بازارسپاری جامعه و اعتقاد به نهادسازی دقیق دارد، از این رو به نظر می رسد با تجربه عملی که آقای موسوی در دهه سخت پس از انقلاب داشته، امید بیشتری را می آموزد. البته نباید فکر کرد معجزه ناگهانی در پیش است، راه رسیدن به وضعیت مطلوب در بخش مسکن 10ساله است و باید در برنامه پنجم توسعه راه آن هموار و کوتاه تر شود.